Difetti di costruzione: come comportarsi

La casa è finalmente pronta. E proprio sul più bello emergono difetti di costruzione.

Definizione: che cosa sono i difetti di costruzione?

Un difetto di costruzione sussiste se la realizzazione di un fabbricato si discosta dalla normale prassi, è stata eseguita in modo diverso da quanto concordato o l’utilizzo della struttura risulta compromesso.

La “data limite” per la segnalazione dei difetti di costruzione è solitamente la presa in consegna del fabbricato da parte del committente. Dopo la presa in consegna, l’onere della prova dell’esistenza di un difetto ricade sul proprietario.

I difetti di costruzione non solo possono comportare una perdita di valore dell’immobile, ma hanno anche ripercussioni sulla salute dei residenti.

Come riconoscere i difetti

Per individuare i difetti di costruzione, è in ogni caso necessario fare riferimento all’accordo – il contratto di costruzione – sottoscritto con l’impresa edile.

Viene in tal senso eseguito un confronto tra quanto previsto per contratto e quanto effettivamente realizzato, a partire da aspetti semplici come il colore o la scelta del materiale corretto.

Spesso, tuttavia, è necessario un know-how specifico per rilevare anche i difetti meno evidenti. Fin dall’inizio della costruzione, è necessario controllare regolarmente le opere eseguite dalle imprese.

In questo caso può essere utile l’aiuto di un direttore lavori o di un perito.

Se il collaudo del fabbricato è già stato completato, è probabile che eventuali difetti siano notati dopo aver vissuto per un po’ di tempo nell’immobile. I difetti di costruzione possono includere crepe nella muratura, piastrelle posate in maniera non corretta o addirittura soffitti deformati.

Nel paragrafo seguente vengono illustrati alcuni degli esempi più comuni. È consigliabile eseguire un’ispezione della casa per verificarne l’eventuale presenza.

Naturalmente, è possibile incaricare un perito di controllare che l’abitazione non presenti difetti. La soluzione migliore, tuttavia, è richiedere un supporto professionale prima dell’inizio dei lavori che controlli regolarmente le opere di costruzione.

Difetti di costruzione tipici – 10 esempi frequenti

1. Finestre non a tenuta: le finestre montate in modo non corretto costituiscono un grave difetto di costruzione. Se il serramento non si chiude in modo ottimale o non è adeguatamente a tenuta, aumentano i costi di riscaldamento in inverno e si riduce il comfort abitativo. Inoltre, favorisce l’accumulo di umidità e quindi la formazione di muffa.
2. Soffitti deformati: i soffitti in cartongesso possono cedere a causa di un’applicazione non corretta. Ciò accade solitamente se la struttura sottostante è stata a sua volta realizzata male e il soffitto non ha quindi una superficie portante adeguata. I pannelli possono cedere. Di conseguenza, l’intero soffitto, compresa l’eventuale struttura sottostante, deve essere nuovamente montato e intonacato.
3. Presenza di fessurazioni nell’intonaco o nella muratura: la presenza di fessurazioni nell’intonaco o nella muratura è spesso dovuta a una lavorazione poco accurata. A seconda della gravità del danno, il costo per la riparazione può essere molto elevato. Le fessure favoriscono l’accumulo di umidità e la conseguente formazione di muffa.
4. Fessurazioni nel massetto: la presenza di fessurazioni nel massetto evidenzia una composizione o una lavorazione inadeguata del materiale. Una volta posato il pavimento, il difetto non è più visibile, ma si manifesta con rumori di sfregamento.
5. Massetto non sufficientemente asciutto: spesso capita che il pavimento sia posato anche se il massetto non è ancora sufficientemente asciutto, per rispettare i tempi previsti per la realizzazione dell’opera. Di conseguenza si formano macchie di umidità ai bordi della parete, successivamente il rivestimento del pavimento si deforma e compare la muffa. 
6. Intonaco sfarinato: se l’intonaco si stacca dalla parete o dal soffitto, la ragione potrebbe essere l’applicazione di un primer sbagliato. In tal caso, l’intonaco deve essere carteggiato e riapplicato.
7. Freno al vapore poco aderente: la pellicola di protezione contro il vapore deve essere incollata ermeticamente sotto al tetto. In caso contrario, l’isolamento si danneggia e si accumula umidità, con conseguente formazione di muffa. 
8. Fessurazioni negli elementi in legno: la presenza di fessurazioni nei componenti in legno può essere riconducibile alla realizzazione errata dei giunti di dilatazione o a un tempo di asciugatura troppo breve. Anche in questi casi si forma la muffa e, nel peggiore dei casi, la stabilità dell’edificio risulta compromessa.
9. Impermeabilizzazione inadeguata del seminterrato: se il seminterrato non viene impermeabilizzato correttamente, l’umidità può penetrare con facilità, favorendo la formazione di muffa, con effetti dannosi per la struttura dell’edificio e per la salute. 
10. Sottotetto non sufficientemente ventilato: una volta terminato, il sottotetto deve essere ventilato per un periodo di tempo sufficientemente lungo, poiché l’umidità tende ad accumularvisi. In caso contrario, si corre il rischio che si formi la muffa. 

Cosa fare se si riscontrano difetti

Documentare i difetti di costruzione

La corretta documentazione dei difetti aiuta nella maggior parte dei casi a far valere le proprie ragioni, che si tratti di richieste di risarcimento alle compagnie assicurative, di cause in tribunale o di collaborazione con il perito. I difetti devono essere documentati non soltanto per iscritto, ma anche con foto e video, indicando la data. È consigliabile anche tenere un diario di cantiere.

Far eseguire una valutazione dei difetti dal perito

Valutare e riconoscere da soli i difetti di costruzione è spesso difficile se non si possiedono conoscenze specialistiche. Un perito edile individua in modo affidabile i punti deboli e dovrebbe essere idealmente coinvolto fin dall’inizio dei lavori, poiché i difetti possono anche non essere visibili (presenza di fessurazioni nel massetto). Una volta riscontrati i difetti, il perito si occupa spesso delle successive comunicazioni. Sarà anche in grado di stimare il costo degli interventi correttivi.

Presentazione del reclamo per difetti di costruzione

In ogni caso, una volta rilevati i difetti, è necessario segnalarli e fissare un termine per la loro correzione. Si raccomanda di segnalare sempre i difetti per iscritto. Non accettare promesse verbali da parte dell’impresa di costruzioni, ma richiedi un impegno scritto.

È consigliabile raccogliere dati quanto più dettagliati possibile (documentazione, foto, filmati). 

Esercizio del diritto di ritenzione

Qualora si rilevino difetti di costruzione prima che tutti i pagamenti siano corrisposti all’impresa di costruzioni, è possibile esercitare il diritto di ritenzione. In questo caso, è possibile trattenere risorse finanziarie pari almeno al doppio dei costi sostenuti per porre rimedio ai difetti stessi. Il pagamento potrà essere sospeso fino a quando l’impresa non avrà eliminato i difetti. Naturalmente, è necessario innanzitutto segnalare per iscritto i difetti rilevati all’impresa responsabile.

Adire le vie legali per l’eliminazione dei difetti di costruzione

Nel peggiore dei casi, è possibile rivolgersi a un legale – se i termini di prescrizione non sono ancora scaduti – e intentare una causa per ottenere l’eliminazione dei difetti di costruzione.

Segnalare i difetti di costruzione alla compagnia di assicurazione

La stipula di un’assicurazione contro tutti i rischi del costruttore è un’opzione utile per coprire gli eventuali danni causati da difetti di costruzione.

Nel caso in cui l’impresa edile responsabile non risponda dei danni, ad esempio perché il periodo di prescrizione è trascorso, è possibile chiedere un risarcimento alla propria assicurazione. Anche in questo caso è opportuno disporre di una documentazione completa e, se necessario, della perizia di un esperto.

Difetti di costruzione gravi o non visibili

Generalmente, l’eliminazione dei difetti di costruzione gravi richiede un notevole dispendio di tempo e costi elevati. È inoltre probabile che si verifichino danni consequenziali. I gravi difetti di costruzione impediscono di utilizzare il fabbricato come originariamente previsto.

I difetti di costruzione non visibili, invece, vengono solitamente scoperti solo in un secondo momento, dopo il collaudo. Generalmente si manifestano solo con il trascorrere del tempo, dopo che il proprietario ha preso possesso dell’immobile. Affinché il difetto di costruzione venga eliminato a spese del responsabile, il proprietario deve comunque presentare una richiesta di risarcimento entro il periodo di garanzia.

I termini di prescrizione in sintesi

In linea di principio, secondo il Codice civile, i difetti di costruzione cadono in prescrizione 10 anni dopo la presa in consegna dell’opera da parte del proprietario. Tale termine vale però soltanto per gli edifici di nuova costruzione e per le ristrutturazioni o i risanamenti estesi. Il periodo di garanzia, ossia il periodo in cui la parte lesa può far valere i propri diritti dal momento della scoperta del difetto, è di 2 anni.

Prevenire i difetti di costruzione – come?

In linea di massima, è possibile prevenire i difetti di costruzione soltanto adottando un approccio rigoroso, che si può riassumere come segue: controllo, controllo, controllo. I controlli devono essere eseguiti regolarmente e a intervalli brevi. Anche una documentazione completa contribuisce a offrire sicurezza.

Se sei un professionista, conosci tutti gli aspetti della costruzione di una casa e hai tempo sufficiente a disposizione, puoi naturalmente svolgere questo compito impegnativo personalmente.

Di norma, però, i committenti non possiedono le competenze richieste né dispongono del tempo necessario. In questo caso, vale la pena avvalersi dei servizi di un direttore lavori.

Questa figura segue l’opera dall’inizio alla fine e si occupa di tutte le questioni riguardanti la costruzione o la ristrutturazione, controlla i lavori alle scadenze stabilite e si occupa della notifica dei difetti o dei reclami in presenza di un difetto.